“反常”的降息：越是降利率，越是提前还房贷？

「“反常”的降息：越是降利率，越是提前还房贷？」 也爱财也贪财，只是和吴孟明据为私有不同的事，他贪财敛财不是为了自己享受，而是为了粮饷，为了民生，自从他穿越过来之后所敛之财，少说也有百万之巨，然而留给自己的寥寥无几，在京城里最多也就算是个普通富户吧。

“存款利率下滑过快，人们甚至会加快提前还贷的步伐。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

“每年都在提前还贷款，凑够五万就去还，多则十来万。”

“春节刚过，单位发了年终奖，准备提前还款，直到4月初才还款成功。”

最近这段时间，在小巴周围，一度沉寂的“提前还贷”似乎又有卷土重来的迹象。

从去年年中开始，随着国家下调存量房贷利率，新旧利差不断缩小。于是，当提前还贷的“套利空间”被压缩，股市又变得有利可图时，年初“提前还房贷的人后悔了吗”的话题冲上热搜。

但事实真的是这样吗？

今天，我们结合最新的经济数据和降息政策，简单谈谈提前还款和楼市、银行之间的关系。

还贷变多，贷款变少？

先从前两天一组较为意外的数据说起。

央行最新金融数据显示，今年前四个月，住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，中长期贷款增加7601元。但是，前三个月住户新增贷款是1.04万亿元，也就是说，4月的住户新增贷款是-5216亿元，其中短期贷款和中长期贷款分别减少4019亿元和1231亿元。

住户短期贷款一般是消费贷和信用卡透支，这一数据的减少很好理解，因为此前“千行大战消费贷”过于魔幻，国家出手遏制了。而中长期贷款指的是房贷，上一次负增长要追溯到2024年4月。

房贷金额为负，这道算术题不难解：还款金额大于贷款金额。

以前出现这个数据的时候，往往是信贷还在增长的情况下，更猛的提前还贷潮来了。

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所以，大家的提前还贷就不是嘴上说说了，而是落到了4月份的数据上。

市民在银行提前还贷窗口前办理业务

不过，能否判断为新一轮还贷潮导致新增房贷变负，由于一些更直观的数据没有公布，下结论尚早。所以，另一种可能是，假设在还款总量小幅变动的情况下，贷款总量在快速萎缩。

换言之，4月加杠杆买房的人变少了。

国家统计局最新公布的数据基本可以印证——4月，新房销售同3月比，跌了40%，前4个月的跌幅比一季度扩大1.1个百分点。北上广深杭蓉六个楼市最火热的城市，二手房交易量环比大跌，其中杭州、上海、北京分别下跌25%、23%、19%。百强房企销售金额，同样是七年来最低。

可见，房地产数据并不理想。

但4月的数据能否说明楼市“止跌回稳”的方针失效了，颓势会继续蔓延呢？恐怕也未必。

从历年来看，4月通常是上半年销售较差的月份。因为上一年的四季度会出一些政策，利好氛围会扩散到第二年的一季度，老百姓会比较乐观，所以前3个月是买房高峰期。但到了4月，随着一季度宏观数据公布（叠加今年特殊的贸易战），人们会观望政策，买房也会犹豫起来，比如去年4月楼市表现不佳，但5月份就出台了“5·17”新政。

所以按此规律，5月必会有一波政策提振一下楼市。

个人贷款中心工作人员办理贷款业务

银行对冲，赌气式还款？

果不其然，5月的利好政策说来就来。

先是5月7日三大部门宣布金融端一揽子的“十大政策”，涉及降准0.5个百分点，7天OMO下调10个基点（将带动LPR下调10个基点），以及住房公积金贷款利率下降25个基点至2.6%等。

而随着各项经济数据出炉，5月20日，央行又宣布降息10个基点（LPR-10BP）。以全国平均3.1%的房贷利率来看，下调后的利率将变成3%。如果此前购房者向银行申请LPR重新调价期是3个月的话，存量房贷利率最早会在7月1日下调10个基点。

上海易居房地产研究院副院长的严跃进算了笔账：100万本金，等额本金贷款30年，可减少1.9万元总还款额，相当于每月少还整整54元。

尽管省下来的54块钱只够下一顿馆子，稍微刺激下消费，但这次降息仍是老百姓期待已久的，毕竟今年以来还没有过降息，甚至在贸易战中政策端也表现得较为克制。

然而，利率差的进一步缩窄，提前还贷的势头就会被遏制住吗？这就不得不提本次降息中的一个主角——银行。

就在降息前几天，广州因“房贷利率上涨”的事情被广泛报道。据记者多方证实，当时广州的银行上调了贷款利率10个基点，从3.0%上调至3.1%，主要来“对冲”即将到来的降息，从而让新房贷款利率保持在广州市规定的最低3%的水平。

此前，杭州、武汉、苏州等多个城市都对加点进行收窄。而广州在降息前夕调整，难免触动人们敏感的神经，担心其他城市会调整LPR后面的加减点，使得新房贷款利率下调低于预期，甚至怀疑哪一天连存量房贷利率都涨了。

广州，购房者在售楼中心看房

银行自然也有苦衷。净息差是银行的主要利润来源，但在2025年一季度，银行的净息差已经进一步下滑至1.33%，不仅低于1.8%的警戒线，还是15年以来（有数据统计以来）的最低点，再低下去就会影响金融稳定。

由于净息差长期低空滑行，房贷作为非常优质的底层资产，银行当然希望能留在金融系统中。

反映到具体的生活场景中，近两个月以来不少人发现提前还贷时没有以前那么方便了：有人打算提前还50万房贷，结果被告知每年只能还2次，每次只能还20万。有人则发现银行App已经不支持提前还款，必须线下预约。

而在本轮降息中，“对冲”的另一个表现在于“存款利率降幅大于LPR降幅”。利率公布后，几家国有银行宣布降低各类产品的存款利率，如1年、5年期定存利率分别下调15、25个基点，基本高于同期10个基点的LPR降幅——这算是一个不太常见的现象。

市民咨询银行存款业务

银行或许还是考虑到了中国未来将长期处于宽松通道中，降低存款利率，是为了给下次降息预留足够空间。

尽管这些“对冲”都属无奈之举，但老百姓的心态总是很朴素的，情绪也容易被舆论利用：一来会滋生“你涨，我不买”的逆反情绪；二来，存款利率下滑得过快，人们会觉得，与其拿出钱去资本市场冒险，还不如加快还贷的步伐。

杠杆越高，越要还贷？

但有人可能会问，从银行出来的存款明明可以拿来消费，现在国家补贴后商品多便宜，刺激一下消费不行吗，为什么总想着提前还贷？

谁都想享受生活，但恐怕下跌的房价不会允许。4月楼市除了销量下滑，价格也仍在下滑。数据显示，全国70个大中城市新房价格环比下降0.12%，二手房环比下跌0.41%；同比来看，新房下降4.55%，二手房下跌6.76%。尽管跌幅收窄，但房价还是在跌，即便跌幅收窄至3%，购房者也扛不消如此跌势。

而房价下行会产生严重的“负资产效应”——它是“财富效应”的反面，指一旦金融资产价格下跌，资产持有人财富减少，进而或抑制消费增长，影响短期边际消费倾向。当你的房子去年跌20万，今年再跌20万，明年又跌10万，就会天然地进行防御性储蓄，减少不必要的支出。

一线城市和强二线的房产基数更大，资产价值更高，流动性更强，同样的降幅数值下降更多，对消费的挤压也更为明显。

今年一季度和3月份的社零数据显示，全国社零保持5%以上的增长，但像北京、上海这样的高线城市，社零数据都出现了大幅下滑。

北京和上海一直以来被视为消费和经济复苏的风向标，所以长期负增长的社零数据比较反常。原因有很多，例如非户籍劳动者的临时流出，例如消费补贴容易在一线城市出现边际钝化乃至失效，也可以解读为北京人和上海人倾向买新房或炒股，促进新房价格和股市的平稳，当然，也有可能是居民为了降杠杆而做了不少防御。

在售楼处看房的购房者

在房价下跌的过程中，高杠杆对消费的挤压效应会更为明显，人们的心理压力会加重。数据显示，目前中国居民杠杆率为64.2%，甚至有机构测算已达到夸张的75%——这几乎能算是一个家庭部门的承受极限了。相对应的是，花旗银行的统计数据显示，4月中国家庭账户定期存款占比创历史新高。

所以，如果叠加本次银行利率“对冲”，这笔释放出来的资金又会去哪里？在资本市场受外部环境影响更为波动的背景下，是买更多像黄金、债券等避险性资产，抑或是为了降低杠杆而提前还贷？

提前还贷，不要跟风

提前还贷现象的回暖，其实背后又是一个老大难的问题：老百姓的信心不足。但提前还贷并不适用于所有人。投资理财的一个铁律是，越是风高浪急的时候，越要相信“现金为王”，避免家庭陷入流动性危机。

从另一层面来说，保楼市就是保消费，而提前还贷同样会抑制消费，它并非是一个绝对理性的行为。所以对国家而言，在坚持稳楼市的方针下，政策端更要精准滴灌，不仅仅是金融端、消费端和产业端，更需持续发力民生领域，比如就业及职业保障等方面，或打击社会不公平和特权现象，从而一点一点地呵护老百姓的信心，也期待接下来能有更大力度的政策扎堆而来。

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG返回搜狐，查看更多

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